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樓市年內已無新利空

发布时间:2019-11-09 10:23:54

楼市年内已无新利空

天天说钱没有新利空并不意味着房地产市场会复苏,房价会上涨

虽然当前楼市仍然被低成交量、长去化周期和贷款难困扰,但基本面正在发生微妙变化,我们甚至可以说:对于中国房地产市场来说,年内已无新利空

先看利率利率高企是去年以来楼市、股市面临的重要利空,虽然2011年7月以来央行就没有加过息,中国广义货币增速和社会融资额也没有明显下降,但去年仍然爆发了两轮钱荒主要原因有二:一是在美国逐步退出量化宽松的大背景下,市场普遍预期资金会出现紧张,出现了普遍的囤钱、炒钱现象;二是在4万亿刺激政策下搞的低效投资、落后产能,在最近两年逐渐暴露,成为资金黑洞这些因素推高了市场中真实利率

去年两轮钱荒基本探出了中国经济的底线和真相所以今年以来启动了微刺激,并逐步加码目前,虽然稳健的货币政策基调不改,但事实上进入了定向定量宽松的阶段目前已经进行了两轮存款准备金率的定向微调,银监会还表示要对银行存贷比的分子和分母重新定义此外,监管机构加强了对资金各种通道、过桥的清理,相信随着理财、信托产品刚性兑付被打破,聚集在理财市场上的资金会逐步减少这些措施,事实上起到了降准和减息的作用可以预计,从现在到年底,人民币真实利率将逐步走低

汇率是影响房价的第二大因素人民币坚挺,中国楼市的腰杆就硬,反之就软今年年初以来,人民币大幅贬值3%,这是央行在打击炒作人民币升值的国际,同时也对外贸进出口行业进行了一次贬值测试在人民币贬值推动下,外贸出现了明显好转

但人民币不可能继续贬值,原因主要有两个:一是贬值太多会带来信心不稳,引发资本外逃,得不偿失;二是贬值太多,会引发美国为首的发达国家反弹所以,新华社最近连发文章,暗示贬值结束6月9日,人民币汇率出现了20个月来最大单日涨幅预计从现在开始到年底,人民币汇率会在波动幅度加大的同时,震荡上行,但能不能完全收复前5个月的失地还很难说,因为要考虑外贸企业的承受能力但未来几个月大趋势是升值,这对于房地产是一种利好

信贷政策是影响房价的第三大因素今年以来,商业银行基本上都收紧了住房按揭贷款,这是造成楼市低迷的重要原因5月12日,央行召集大银行开会,要求住房贷款政策回归中性6月6日银监会又表示,大力支持首套房信贷需求从紧缩到中性再到大力支持,这背后显然有更高层面的决策在发挥作用

地方政府的态度,是影响楼市的第四大因素地方政府历来是中国楼市的护法神,何况今年至少有2.4万亿元地方债到期,其中7成本金、利息需要通过卖地收入偿付无锡是第一个对房地产救市的城市,仅仅将购房入户的门槛从70平方米下调到60平方米;后来南宁允许周边几个城市的居民,参照南宁市民的标准,到南宁购房再后来,天津允许市民在滨海新区购买第三套房上周,沈阳大幅放松限购政策:一个3口人的户籍家庭原来只能在沈阳市区买两套房,放松限购后竟然可以买6套房非常明显,地方政府在救市上步子越来越大,胆子越来越肥,投资性购房需求再次被公开认可

但是,没有新利空并不意味着房地产市场会复苏,房价会上涨因为在绝大多数城市,尤其是三四五线城市,住房供应量太大,远超过真实需求随着房产税的临近,很多边远、配套差的小区将由鬼城变成死城而有真实需求和人口增量的大城市中心城区的楼市,或许能在未来几个月度过最困难的时期

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